Solltet jemand eine Anlagemöglichkeit suchen, die monatlich eine Dividende abwirft, so kann er beim Unternehmen Realty Income auf einen möglichen Kandidaten stoßen.
Die Realty Income Corporation ist ein REIT.
REIT > Real Estate Investment Trust
Das ist eine besondere Form einer börsennotierten Aktiengesellschaft, die überwiegend in Immobilien investiert. Einnahmen werden durch Vermietung, Verpachtung und Verkauf von Immobilien erzielt.
Vorteile:
Das Unternehmen hat sich auf freistehende, einzeln vermietete Gewerbeimmobilien spezialisiert.
Im Jahr 1969 wurde das Unternehmen von den Eheleuten William E. Clark und Evelyn J. Clark gegründet. Ihr erstes Immobilienobjekt war ein Taco Bell Restaurant.
1994 erfolgte der Gang an die Börse. Ab 2003 erwarb das Unternehmen 86 Einzelstandorte der TBC Corporation, 112 Circle K - Geschäfte, 144 Ryans Restaurants und verpachtete Immobilien im Wert von 348 Millionen US-Dollar.
Ab 2010 kamen mehrere Weingüter und 135 SuperAmerica Convenience-Stores und 33 Immobilien im Wert von 544 US-Dollar dazu.
2013 erwarb das Unternehmen einen anderen REIT, den American Realty Capital Trust, der ebenfalls auf Gewerbeimmobilien spezialisiert war.
Ab 2019 begann die Expansion nach Europa mit dem Kauf von 12 Immobilien der britischen Kette Sainsbury’s. 2021 erfolgte der Kauf von sieben Carrefour-Supermärkten in Spanien.
Im selben Jahr wurde der Konkurrent Vereit Inc. übernommen. Mit dieser Übernahme wurde Realty Income der sechstgrößte REIT der USA.
Von 2022 bis 2024 übernahm das Unternehmen sieben Großmärkte der Metro AG und 82 Filialen des Sportartikelhändlers Decathlon.
Im Januar 2024 übernahm Realty Income den Konkurrenten Spirit Realty.
Quelle: Wikipedia
Realty Income besitzt über 15.450 Immobilien in den USA, Großbritannien und sechs weiteren europäischen Ländern wie Deutschland, Spanien und Portugal.
Die Immobilien werden an führende Unternehmen aus verschiedenen Branchen langfristig vermietet.
Das Unternehmen ist bekannt als “The Monthly Dividend Company” und hat seit seiner Gründung 649 aufeinanderfolgende monatliche Dividenden ausgeschüttet.
Realty Income hat eine starke finanzielle Performance mit einer durchschnittlichen jährlichen Rendite von 13,6 %.
Die Marktkapitalisierung liegt 2024 bei 46,48 Mrd. US-Dollar. Mit einer Eigenkapitalquote von deutlich über 50 %. Für 2024 liegt sich bei 57,59%.
Der Verschuldungsgrad lag 2023 bei 73,66 %. Der Zinsaufwand für die letzten zwölf Monate betrug 851,3 Millionen US-Dollar bei einem operativen Gewinn von 1,88 Milliarden US-Dollar.
Diese Daten weisen auf eine solide finanzielle Situation des Unternehmens hin.
Für das Jahr 2023 wurde eine Dividende von 2,83 Euro pro Aktie gezahlt und für das Jahr 2024 sind es 2,88 Euro.
Die Dividende wird monatlich gezahlt, das bedeutet, dass in diesem Jahr jeden Monat 0,24 Euro pro Aktie ausgezahlt werden. Das entspricht aktuell einer Dividendenrendite von 5,34 %.
Betrachtet man über die Jahre hinweg den Aktienkurs, so bewegt sich dieser in einer Spanne von 46 bis 71 Euro. Aktuell kostet die Aktie etwas über 53 Euro.
Die Schwankungen im Aktienkurs werden durch das Zinsumfeld bestimmt. REITs sind in starkem Maße vom Zinsumfeld abhängig.
Verschiedene Faktoren machen dies deutlich:
Finanzierungskosten:
Immobilienkäufe werden in der Regel mittels Kredite finanziert. Steigende Zinsen erhöhen die Kosten für diese Kredite, was zur Verringerung der Rentabilität führt.
Dividendenrenditen:
REITs bezahlen überwiegend attraktive Dividenden. Steigende Zinsen könnten festverzinsliche Anlagen attraktiver machen und so Druck auf den Aktienkurs ausüben.
Immobilienwerte:
Steigen die Zinsen sinkt in der Regel auch die Nachfrage nach Immobilien. Dies führt zu einem Rückgang der Immobilienwerte und wirkt sich negativ auf das Portfolio eines REITs aus.
Des Weiteren können steigende Zinsen das Wirtschaftswachstum bremsen und so die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien senken.
Die wichtigsten Bewertungsfaktoren für REITs sind:
1. Funds from Operations (FFO)
Eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die die Rentabilität des Unternehmens misst. Sie wird berechnet, indem Abschreibungen und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien zum Nettogewinn addiert werden. Sie misst somit den operativen Cashflow.
2. Net Asset Value (NAV):
Die Kennzahl gibt den Wert der Immobilien im Portfolio eines REITs abzüglich der Verbindlichkeiten an. Damit lässt sich der innere Wert eines REITs bestimmen.
3. Dividendenrendite
Kennzahl, die die Höhe der Dividende im Verhältnis zum Aktienkurs des REITs angibt.
4. Verschuldungsgrad
Hilft bei der Angabe der Schuldenquote eines REITs. Ein hoher Verschuldungsgrad kann bei steigenden Zinsen äußerst riskant werden (siehe BayWa).
5. Immobilienportfolio
Die Qualität und Diversifikation sind für ein Immobilienportfolio entscheidend. Es mindert das Risiko.
6. Mieterstruktur
Die Stabilität der Einnahmen wird auch durch die Bonität und Diversifikation der Mieter bestimmt.
7. Marktbedingungen
Die Performance eines REITs ist an den allgemeinen Marktbedingungen und den Zustand des Immobilienmarktes geknüpft.
Bin ich als Anleger an ein Investment in ein REIT interessiert sollte ich auf folgende Aspekte achten:
Realty Income hat sich über die Jahre ein gutes Fundament aufgebaut. Das Unternehmen arbeitet mit sogenannten Triple-Net-Lease-Verträgen.
Dabei handelt es sich um eine Mietvereinbarung, bei der der Mieter nicht nur eine Miete, sondern auch die meisten Betriebskosten wie Grundsteuern, Versicherungsprämien sowie Wartungs- und Instandhaltungskosten übernimmt. Diese Vertragsart ist insbesondere bei Gewerbeimmobilien üblich.
Die 15.450 Immobilien zeigen auch ein hohes Maß an Diversifikation. Die Dividendenrendite mit knapp unter 6 % ist ebenfalls attraktiv.
Bei den Immobilien handelt es sich um Gewerbeimmobilien, die in der Regel auch gut wieder zu verkaufen sind. Das ist ein wesentlicher Aspekt bei der Bewertung eines Portfolios.
Verfügt ein Reit über Immobilien, die schwer bis kaum verkäuflich sind, wirkt sich das sehr negativ aus. Das Unternehmen verliert Flexibilität und kommt im Bedarfsfall nicht an benötigte finanzielle Mittel. In diesem Fall wirkt sich dies auch negativ auf den Wert der Immobilien im Portfolio eines Unternehmens aus.
Als Beispiel möchte ich hier das Unternehmen Medical Properties anführen. Im Rahmen der Sanierung des Unternehmens traten erhebliche Schwierigkeiten beim Verkauf von Immobilien, wie Krankenhäusern, auf. Das führte letztendlich zu deutlichen Wert-Abschlägen bei den Immobilien.
Über die solide finanzielle Situation des Unternehmens Realty Income haben wir bereits zuvor gesprochen.
Realty Income zahlt seit Bestehen eine Dividende, die sich jährlich erhöht. Die Steigerung erfolgt zwar in sehr kleinen Schritten, aber mit derzeit fast 6 % akzeptabel.
Realty Income hat sich über die Jahre ein gutes Fundament aufgebaut. Das Unternehmen arbeitet mit sogenannten Triple-Net-Lease-Verträgen.
Dabei handelt es sich um eine Mietvereinbarung, bei der der Mieter nicht nur eine Miete, sondern auch die meisten Betriebskosten wie Grundsteuern, Versicherungsprämien sowie Wartungs- und Instandhaltungskosten übernimmt. Diese Vertragsart ist insbesondere bei Gewerbeimmobilien üblich.
Die 15.450 Immobilien zeigen auch ein hohes Maß an Diversifikation. Die Dividendenrendite mit knapp unter 6 % ist ebenfalls attraktiv.
Bei den Immobilien handelt es sich um Gewerbeimmobilien, die in der Regel auch gut wieder zu verkaufen sind. Das ist ein wesentlicher Aspekt bei der Bewertung eines Portfolios.
Verfügt ein Reit über Immobilien, die schwer bis kaum verkäuflich sind, wirkt sich das sehr negativ aus. Das Unternehmen verliert Flexibilität und kommt im Bedarfsfall nicht an benötigte finanzielle Mittel. In diesem Fall wirkt sich dies auch negativ auf den Wert der Immobilien im Portfolio eines Unternehmens aus.
Als Beispiel möchte ich hier das Unternehmen Medical Properties anführen. Im Rahmen der Sanierung des Unternehmens traten erhebliche Schwierigkeiten beim Verkauf von Immobilien, wie Krankenhäusern, auf. Das führte letztendlich zu deutlichen Wert-Abschlägen bei den Immobilien.
Über die solide finanzielle Situation des Unternehmens Realty Income haben wir bereits zuvor gesprochen.
Realty Income zahlt seit Bestehen eine Dividende, die sich jährlich erhöht. Die Steigerung erfolgt zwar in sehr kleinen Schritten, aber mit derzeit fast 6 % akzeptabel.